摘要

本文创新性观点如下:合法节税是地产并购的首要问题,一个实际发生的地产领域并购,不仅需满足转让方最低需求,尽可能为受让方增加杠杆,同时必须能够合法降低项目公司土地增值临界税率;为了达到合法节税目的,地产收购项目不是地价越低越好,好的项目是尽可能提供合法节税渠道。


当你向某大型房地产公司购买成品房时,你一般不会想到:

  • 你的交易中埋藏着一般人无法辨识的税收事项,首先,你不理解房地产公司让你通过它委托(其他装修公司)装修的真正内涵;

  • 收房后你会发现,实际装修效果远没有预期的好;

  • 实际上,承诺交付成品房的房地产公司在尽一切手段,压低装修主材和服务的实际采购成本,提高装修主材和服务的名义采购成本;

  • 所有手段,都是为了降低应税收入(装修费不再属于开发商的营业收入),提高成本(装修环节的成本有可能已经进入了开发商的采购成本),降低临界税率,提高股东收益;

  • 不仅如此,当开发商利润不像想象的多(主流开发商的销售净利润率一般不到10%),而开发商母公司实际控制的主材和服务供应商则大赚特赚;

  • 甚至,有些房地产公司敢于高价(已经没有开发利润)拿地,其意图可能仅仅为同受一个母公司控制的建筑、装修公司承揽工程而已。

作为房地产项目的收购方,如果不能把开发成本合法地做到最大并把真实采购成本合法做到最小,达到将预期土地增值税降低到零或者可接受水准,在“房住不炒”控制土地受让成本和房屋建造成本、限制房屋售价、锁定房屋开发利润率等大背景下,房地产领域的并购将不会产生,因为,没有人愿意做亏本买卖。

去年笔者提供咨询的一个中国中南部某城市地产项目成功交割,实际楼面地价达到近4000元/平方米,而实际终端市场预期才不到10000元/平方米。房地产业内人士都知道,如果楼面地价超过1500元/平方米而终端售价低于10000元/平方米,开发利润则微乎其微,无利可图。

这个成功交割的项目,实际开发量超过120万平方米(其中30万平方米是政府采购的精装安置房),能够藏于其间的开发成本足以导致项目合法利润可控(而实际有利可观),土地增值税成本接近于零,可控可预期。

作为对比,以及增加各位的认知,去年另一个在中西部某城市地产项目,土地成本极低,股权转让价格也是不高,虽然有数家潜在收购方尽调,至今未交易成功,因为,这个项目:

  • 占地面积不到100亩,容积率不超过1.5,房屋开发面积不超过10万平方米,因属于非标方式拿地历史土地成本极低,楼面地价(土地出让金总价除以开发面积)不到700元/平方米,项目所在城市控终端售价,不能低也不能太高(12000元/平方米左右),控建筑成本(不能高于建安指导价的5%);

  • 自然人持有项目公司股权,要求溢价两亿元(股权历史投资成本只有1000万元),项目股权甩卖日久无人下单;

  • 这个项目如果开发的话,终端营业收入不到12亿元;

  • 股权转让成本2.7亿元(其中包括承担项目公司6000万元负债),大部分不能计入开发成本(仅项目公司负债的合理利息能够计入成本),无法在土增税之前扣除;

  • 建筑成本不超过3亿元(可抵扣建安成本);

  • 土增税税率60%,成本近5亿元(销售收入近12亿,能够抵扣的开发成本费用大概是4亿元,应缴土增税计税收入约为8亿元);

  • 扣除实际发生的其他开发成本和费用(员工成本,管理费用,债务利息等),实际利润为零;成本控制能力弱(例如高息融资)的话,实际利润为负数。

而前述笔者提供咨询并实际交割的项目,100%股权虽然溢价数亿元,首先存在合法节税的渠道:

  • 开发商可以有效降低土地增值税征收临界税率,开发标准化普通住宅增值率控制在较低范围(近百亿元实际收入,再低也是一个天文数字)有效降低土增税税率(目标是低税率或者零税率);

  • 数十万平方米的自持商业物业预期,也会有效降低项目公司的名义销售收入;同时,根据收购方商业地产成功经验,在项目所在城市,其自持物业(以开发成本作为账面计价依据)收益率高(税前收入为历史开发成本的15%),在降低所得税成本同时,项目生命周期内固定收益可观,每年数亿元实际租金收入对于项目公司股东来说,足以满足开发预期。

同时,前述实际成功交割的项目,还给受让方提供如下加杠杆机会:

  • 其股权转让总价相对实际预期收入来说占比较低(不超过15%);

  • 收购合同约定的股权转让款付款节奏既满足收购方需求(一年内付清),也符合转让方预期,股权收购方承诺给予转让方未及时收到的股权价款支付利息;而,该利息又由项目公司承担,增加了项目公司可抵扣财务费用,有效降低项目公司税率。不仅如此:

  • 其剩余的一半土地出让金按照出让合同约定可以分期缴纳,期限达到一年;且,从另一个角度,首期已经缴纳的土地出让金(属于股权转让款的组成部分),如前所述,根据交易安排,受让方也可分一年期支付。

  • 收购方杠杆达到极致程度:在分期开发预售的同时无需足额缴付出让金,还可以延期支付股权转让价款。

如此完美的高杠杆项目,转让方为什么还要转让?其实,转让方有不得不转让项目的需求:

  • 转让方前期成本投入缺乏杠杆,首期土地出让金按照出让合同约定必须达到出让金总额的50%,缴纳首期出让金缴纳必然是自有资金,无法通过预售、土地抵押融资加杠杆;

  • 转让方已事实上无意推进开发本项目;

  • 转让方不具备在该项目所在地商业地产管理的成功经验,商业物业在转让方角度没有那么高的预期收益率。

    基于上述需求,转让方开始找寻买家,隐痛割爱。

    本文结论:一个典型的地产项目收购,必须首先满足:

  • 项目能够达到降低土增税率临界点的节税功效;同时尽可能,

  • 为收购方加杠杆收购提供机会;

  • 满足转让方的最低需求。


(注:本文核心观点也将发表在吴西彬律师的其他相关著作中)


作者简介

吴西彬律师,北京市华城律师事务所高级合伙人,并购专业律师,并购交易师。1992年本科毕业于中南财经政法大学法学院(中南政法学院法律系),获得法学学士学位,2012年获中欧国际工商学院(CEIBS)EMBA学位;1994年10月取得中国律师资格并执业至今,1996年-2009年任河南理工大学法学讲师、副教授、法学系副主任,现兼任北方华创(002371)等数家境内外主板上市公司独立董事。吴西彬律师团队专注并购咨询、并购纠纷解决等领域,近年来为数十亿元交易额的地产、教育等领域的中型并购交易提供了咨询;代理了总额近十亿元争议额的并购纠纷诉讼、仲裁案件。



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