——以钱某诉DR公司房屋租赁合同纠纷一案为例



I

案情简述


2016年,钱某与DR公司签订《房屋租赁合同》,约定DR公司向钱某出租某房屋,面积约980平方米,租期自2017年1月1日至2022年3月31日,其中2017年1月1日至2017年3月31日为装修期。首年租金240万元,前两年不变,此后有涨幅。房屋租赁履约保证金60万元。若房屋存在权属问题,导致承租人无法正常使用的,承租人有权解除合同。

合同订立后,钱某支付履约保证金27.5万元并以第三人名义经营餐厅。涉案房屋原租金为20万元/月,后在经营过程中因无法办理相关手续,DR公司自2017年11月为钱某降低租金至17万元/月。

2017年8、9月份,因为产权问题,钱某经营受到了一定影响。

2018年2月5日,钱某以第三人名义向DR公司发送《通知》,称因涉案房屋缺乏产权证明,相关执法部门多次至承租场地检查,承租人被勒令停止经营。现钱某通知DR公司于2月8日解除租赁合同并要求DR公司赔偿各项经济损失。

2018年2月9日,因DR公司不予配合办理交接,钱某自行搬离涉案房屋不再经营。DR公司于次日将门加锁。

2018年6月,因多次协商未果,钱某将DR公司诉至法院,要求确认租赁合同无效,并退还租金、履约保证金、赔偿装修损失、赔偿遣散员工费用。随后,DR公司反诉钱某要求支付房屋占有使用费。

经审理,法院判决租赁合同无效、钱某向DR公司支付房屋占有使用费、DR公司向钱某退还履约保证金、赔偿装修损失。


II

法院裁判观点


一、根据相关司法解释规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋,与承租人订立的合同无效。

二、本案中,根据证据可以认定双方均知晓涉案房屋产权情况却订立涉案合同,因此双方对合同无效的后果均存在过错,DR公司虽然在订立合同时已将产权情况告知钱某,但并不因此免除其责任,本院根据订立合同时DR公司的披露情况及双方的主观状态等因素,对双方的过错比例予以酌定。

三、DR公司反诉钱某支付2018年2月1日至2018年8月31日期间的租金,实则应为该期间的占有使用费。现钱某同意支付2018年2月1日至2月9日期间的费用,本院照准,使用费标准以17万/月为宜。对于之后的占有使用费,考虑到钱某虽于2月9日搬离,但双方并没有进行交接,涉案房屋仍然遗留有钱某的装修及部分物品,DR公司为涉案房屋上锁亦不能视为收房,因此DR公司反诉钱某要求其支付该期间的占有使用费,理由正当。但考虑到涉案房屋的产权情况及原告在此阶段并未利用该房屋从事任何经营活动,本院对使用费标准予以酌定降低。


III

评析


在房屋租赁合同纠纷中,因为房屋属于违章建筑致使房屋租赁合同无效的情况时有发生,本案即属于因房屋缺乏产权证书导致合同无效的案件。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

据此,笔者以下将针对因违建造成的房屋租赁合同无效案件中涉及的折价补偿方案、过错分配、损失赔偿问题进行讨论。

一、折价补偿方案

对于房屋租赁合同纠纷,因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的,出租人可向承租人主张“房屋占有使用费”,这里的“房屋占有使用费”即为《合同法》第五十八条规定的“折价补偿”方案。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”

本案中,DR公司与钱某约定的租金为20万元/月,之后因为没有房产证的原因,双方协商将租金降至17万元/月。故钱某搬离前的租金,法院支持DR公司按照17万元/月的房屋占有使用费标准收取。而钱某搬出之后,由于未完成与DR公司的交接,故法院认为钱某仍应承担房屋占有使用费,但是鉴于钱某未使用房屋且房屋的产权存在问题,对于房屋占有使用费的标准法院予以酌定降低,7个月的房租为27.9万元,约合4万元/月,远低于租赁合同约定的标准。

综上可知,“房屋占有使用费”是一种折价补偿方案,并不等同于租金。“房屋占有使用费”的标准是参照合同租金标准,最终的裁量仍然由法官根据案情酌定。

二、过错分配

此类案件中,对于出租房屋的产权问题,一般默认出租人知情,如果因为房屋产权问题给承租人造成损失,即使出租人将房屋产权情况已告知承租人,也不能免除出租人的责任。

本案中,对于过错比例的划分,法院按照订立合同时DR公司的披露情况及双方的主观态度等因素进行酌定。对于酌定的比例,本案中钱某举证中有支付凭证的装修款共计92.5247万元,最终判决DR公司承担的费用为27.2万元,再考虑到折旧问题,法官裁量由DR公司承担的比例约为30%,即DR公司的过错比例约为30%。

对于此类案件的过错分配问题,不同的法院掌握的标准并不尽相同。根据(2014)深中法房终字第2302号、(2014)粤高法民二申字第891号、(2016)浙01民终5923号、(2018)沪01民终3669号等案例可知,一般而言,出租人的过错责任多在50%-70%之间,承租人由于未尽到充分的审慎义务,承担过错责任多在30%-50%之间。

而本案中,由于DR 公司提供了录音证据,证明钱某在承租前知晓房屋产权问题并表示认可,且该房屋实际经营了9个月,钱某未能提供有关部门强制关停的直接证据,故笔者认为法院基于此认定钱某的主观过错较重,最终在酌定过错比例时将钱某的过错比例定为约70%。

三、损失赔偿

此类纠纷的损失多为承租人进行装饰装修、扩建而遭受的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定:“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

而司法解释第九条、第十三条、第十四条也均是涉及装饰装修、扩建的条款,这三个条款的内容可以简单总结如下:

1、如果承租人未经出租人同意而进行装饰装修、扩建,则承租人自行承担损失,并且承担拆除还原工作(但如果扩建已办理合法手续,则扩建费用由出租人承担)。

2、如果承租人经出租人同意进行装饰装修、扩建,则损失由双方按照过错比例分担。

除了装饰装修损失之外,其他损失如履约保证金的利息损失、为实现债权而产生的损失等,视承租人的举证情况而定。

(完)

作者介绍


李毅

北京市华城律师事务所 律师


王恺

北京市华城律师事务所 律师



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