疫情之下，商业用房承租人如何减少损失

前言

  2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时指出：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

  为全力防控疫情，除部分必需行业正常运行外，多数行业现已暂停经营，企业暂停经营的同时还要面临高昂的房租成本，为了促进企业持续发展，多地政府部门均发布了减免企业房租的政策文件，但大多是对于承租国有企业房产的承租人进行房租减免，对于承租非国有企业房产的情况，多是鼓励出租人主动进行房租减免。承租非国有企业房产的企业如何面对此次疫情的影响，能否依法减免房租，本文就此次新冠肺炎疫情之下，商业用房承租人如何减少损失提出法律建议。

一、“非典”时期的相关司法文件及司法判例。

  1.《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》法〔2003〕72号（以下简称“《通知》”）

  上述文件于2003年6月11日发布，尽管已失效，但作为最高院发布的针对突发性、传染性疾病涉及的法律纠纷解决指导文件，仍具有一定的分析价值。依据《通知》第三条第（三）款内容，与“非典”相关的民事案件，应分两种情况进行认定：

  首先，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

  其次，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》“不可抗力”条款处理。

  由上可知，第一种认定更接近《合同法》司法解释（二）第26条关于情势变更条款的规定，而第二种认定则可归入不可抗力。

2.与“非典”疫情相关的商业房屋租赁合同纠纷案件分析

 （1）一审法院认定“非典”属于不可抗力，二审法院认定“非典”不属于不可抗力。

  该案承租房产为非国有企业房产，一审法院认定“非典”疫情属于不可抗力，应免除承租人的责任，但并未支持承租人申请全部免除疫情期间房租的诉请，而是酌情减免。二审法院虽然认定“非典”疫情非法律所界定的属于不可抗力情形，原审以不可抗力而免除承租人责任于事实认定及法律适用均有不妥，但并未改判一审法院关于酌情减免疫情期间房租的判决。【案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】

 （2）一审法院既未适用不可抗力亦未适用公平原则，二审法院适用公平原则。

  该案承租房产为国有企业房产，一审法院适用《通知》内容，一方面，认为承租人未举证证明疫情期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，故不适用不可抗力的免责规定，不能部分或全部免除责任；另一方面，因承租人也未提供证据证明疫情导致停业，故也不能适用公平原则。二审法院则提出疫情期间承租人所属娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业是公知事实，因此应适用公平原则予以免除停业3个月的房租。【案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

  上述案例均来自上海市中级法院，由判决书内容可知，在商业房屋租赁合同纠纷案件中，虽然有最高法发布的《通知》，法院对于“非典”的性质认定仍存在不同，当时学术界亦引起了极大的争议，但即使“非典”未被认定为不可抗力事件，法院也会根据案件具体情况酌情减免疫情期间的房租等费用。

二、新冠肺炎疫情应适用不可抗力还是情势变更？

  我国关于不可抗力条款主要规定于《民法总则》及《合同法》中，情势变更条款则规定于《合同法》司法解释（二）第26条中，不可抗力与情势变更都具有客观性、偶然性、无法预见性，当事人对事件发生都没有过错，且两者都影响了合同的履行，如此多的相似性导致实践中对两者进行明确区分非常困难。可以注意的是19年12月28日发布的《民法典（草案）》第533条[i]关于情势变更的规定删除了“非不可抗力造成的”这一表述，上述修改可以看出不可抗力与情势变更并非非此即彼的关系，王利明教授也指出此处修改在情势变更的构成上采取的是不排除不可抗力的立场。[ii]

  适用不可抗力条款的法律效果主要是《合同法》第117条规定的“部分或全部免除责任”、第94条的“法定解除权”以及《民法总则》第194条“诉讼时效中止”。适用情势变更的法律效果则是《合同法》司法解释（二）第26条规定的“法院根据公平原则变更或解除合同”。当事人可以依据案件具体情况及想要达到的法律效果进行选择，如发生不可抗力导致合同履行困难时，若当事人基于情势变更要求变更合同，法院也应予以考量。不管此次疫情是适用不可抗力还是情势变更，都应结合具体案件的实际情况综合评判，如合同性质、行业受影响情况、所在地疫情情况等。

三、新冠肺炎疫情影响下，承租非国有企业房产的商业用房承租人如何减少损失？

  结合商业房屋租赁合同，承租人希望得到的权益无外乎减免租金、迟延履行支付义务或提前解除合同。依据《合同法》第118条，因不可抗力不能履行合同的，当事人应履行通知与证明义务。适用情势变更条款也应注意履行协商与证明义务。

1.承租人请求出租人减免租金的注意事项。

  无论法院最终如何认定此次疫情的性质，减免房租亦对出租人的正常经营造成一定影响，故承租人请求减免房租并非必然会得到法院的全部支持，对于承租人请求出租人减免租金建议如下：

 （1）建议承租人查阅与出租人签订的《房屋租赁合同》，合同中是否有不可抗力条款，是否约定“传染病”“瘟疫”等类似描述属于不可抗力，以及不可抗力的约定后果等。

 （2）注意留存疫情期间相关政府部门发布的暂停营业等相关信息，出租人为配合疫情防控主动要求承租人迟延经营的通知等相关信息，承租人暂停经营以及因疫情影响导致营业收入减少等相关信息。

 （3）承租人可以考虑联合其他商户或行业协会等一起提出减免房租的申请，如近日多地影协均公开呼吁物业方减免影院租金。

 （4）务必使用正式书面文件提出减免租金的申请。

2.迟延履行支付义务应及时书面通知出租人。

  虽然疫情不会必然导致承租人无法履行支付义务，但可能会出现迟延履行的情况，承租人迟延履行支付义务无外乎两种情况，一是因各地政府部门要求，很多企业尚未正常办公；二是疫情导致很多企业暂停营业，企业因经营困难出现资金紧缺。

  建议承租人应注意留存因疫情影响企业未正常办公以及暂停营业导致资金紧缺的证据，并及时书面告知出租人，请求予以延期支付。对于疫情发生前就应支付的费用，建议企业尽快支付。

3.慎以疫情为由要求解除商业房屋租赁合同。

  依据《合同法》第94条，行使法定解除权的前提是不可抗力致使不能实现合同目的，结合商业房屋租赁合同可知，承租人的义务是支付房租等费用，该义务不会因疫情而完全无法履行；而依据《合同法》司法解释（二）第26条，依据情势变更请求解除合同需要继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，疫情属于阶段性，而商业房屋租赁合同又具有长久性的特点，即使企业暂停营业也很难以此直接要求提前解除合同。

  故不建议企业直接以疫情为由要求解除房屋租赁合同。但若租赁时间本就非常短暂或剩余时间仅余几个月，且已被政府部门下令暂停营业的，承租人则可以考虑提出解除合同。

结语

  2019年10月24日，世界银行发布《2020年营商环境报告》，中国全球营商便利度排名升至全球第31位。一场新冠肺炎疫情，让人们再次看到了营商环境对中小微企业的重要性，截至今日，除了多地政府部门发文减免企业房租，万达、龙湖、华润等多家房企也主动推出多项商用房减免租金的举措。这场“战役”需要各方的共同努力，斯蒂芬·茨威格说：“勇敢是处于逆境时的光芒”，愿各方同心协力度过逆境，一起迎接光芒。

[i] 《民法典（草案）》第533条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

[ii] 王利明，《情事变更制度若干问题探讨——兼评<民法典合同编（草案）>（二审稿）第323条》，法商研究，2019年03期。

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作者介绍

温亚宝

北京市华城律师事务所 律师