房屋买卖合同纠纷中逾期办理房产证的违约责任认定问题

                        ——以TN公司诉ZY公司房屋买卖合同纠纷一案为例

                                  I 案情简述

 2006年12月，TN公司与ZY公司签订了《拆迁协议书》，约定：ZY公司向TN公司提供HS小区5500平米回迁安置商业经营用房。ZY公司须在协议签订后三年内交付回迁房，并在交付后一年内办理新的房产证。若ZY公司逾期办证，由ZY公司按照回迁房市场价每日万分之二向TN公司支付违约金。

 2010年11月，ZY公司取得HS小区304号楼的初始登记。

 2013年12月，TN公司与ZY公司签订了《拆迁补充协议书》，就回迁、结算事宜达成协议，经结算，TN公司一次性向ZY公司付清425.7万元，ZY公司承诺于2014年12月30日前办理完成房产证并交付TN公司。

 2013年12月，TN公司向ZY公司出具《入住通知单回执》，称将按照ZY公司的要求，到物业公司办理回迁入住手续。

 2016年10月，TN公司、ZY公司与案外人何某签订《结算协议》，约定：因装修改造，房屋现状与办理入住时的图纸不符，故三方同意按重新划分后的测绘面积办理不动产登记，并同意按照《结算协议》作为最终结算的依据。

 2018年10月，由于ZY公司未能为TN公司办理房产证，TN公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求ZY公司办理房产证并支付违约金2700余万元。经过两审，法院最终判决ZY公司支付违约金共计180万元。

                                                                                     II 法院裁判观点

 一、北京市朝阳区HS小区304号楼已经办理了所有权初始登记，登记的所有权人为ZY公司，故ZY公司应当协助TN公司将涉案房屋转移登记至TN公司名下。如房屋的房号及面积因重新测绘存在发生变化的可能，最终办理不动产权证的房号和面积应当以房屋登记行政主管部门的认定为准。

 二、对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。ZY公司负有履行义务，应承担就办证延迟存在减责或免责事由的举证责任。

 1、关于101号房屋、201号房屋、204号房屋、205号房屋、302号房屋的产权证迟延办理是否构成违约，ZY公司辩称因TN公司对房屋进行分割，因政策原因导致上述房屋无法按TN公司要求办理房产证，但ZY公司提供的证据并不足以证明上述主张。

 2、关于ZY公司就301号房屋的产权证迟延办理是否构成违约，正阳公司将作为一个整体的301号房屋的不同部分与TN公司和案外人何某分别签订合同，导致上述房屋产权证的办理牵涉到TN公司、ZY公司、何某三方。因此，ZY公司仅依据与TN公司之间的房屋买卖合同，事实上无法履行为TN公司办理301号房屋的产权证的义务。

 三、TN公司主张的违约金分两部分。

 1、第一部分违约金指向的5579平方米的涉案房屋。该部分不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，而应适用合同法的一般规定。

 2、TN公司主张的第二部分违约金指向1074平方米的涉案房屋，即301号房屋，系TN公司另行购买，可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。

                                                                                       III 评析

 办理房产证是房屋买卖合同中的重要义务，在实践中，因各种原因逾期办理房产证的情况时有发生。对于逾期办理房产证产生的违约责任如何分配、法律如何适用等问题，本文将参照TN公司诉ZY公司房屋买卖合同纠纷一案（以下称“本案”）进行讨论。

本案争议的房屋分为两个部分：

 1、第一部分5579平方米，涉及101号房屋、201号房屋、204号房屋、205号房屋、302号房屋5间房屋，这5间房屋系TN公司的拆迁安置房（以下简称“第一部分房屋”）。

 2、第二部分1074平方米，涉及301号房屋，系TN公司另行购置的商品房（以下简称“第二部分房屋”）。

在审理中，法院对于这两部分房屋的法律适用、违约责任承担的认定均有差异，以下笔者将对照进行讨论。

 一、法律适用问题

 虽然两部分房屋都在同一栋楼上，如果房屋取得产权证明，其产权证明的性质也相同，但由于两部分房屋取得房产证的方式不同，故对其买卖行为，法院分别适用不同的法律进行审理。

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”其中，“向社会销售”是商品房买卖合同的重要特征。

 对于第一部分房屋，TN公司系依据《拆迁协议书》取得，虽然也缴纳了一部分房款，但是该房款仅用于填补多出的安置面积，与一般的商品房买卖存在区别。审判法院认为：由于上述房屋系TN公司基于被拆迁人身份取得，虽为商业用房，但并非向社会不特定人销售，而是定向安置征地拆迁范围内的被拆迁人，商业用房不能改变该部分系拆迁安置房屋而非普通商品房的性质，故该部分不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，而应适用合同法的一般规定。

 对于第二部分房屋，系TN公司另行购买，其中还涉及第三人何某，与拆迁安置无关，鉴于第二部分房屋商业用房的性质，该部分房屋依法可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。

 综上，在房屋买卖合同纠纷中，对于是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不仅要审查房屋本身的产权性质，是否属于商业用房，也要审查房屋取得的方式，是否是“向社会销售”的房屋。

 二、违约责任认定问题

 本案中，ZY公司对于第一部分房屋、第二部分房屋逾期办理房产证的抗辩意见，均为TN公司改变了房屋现状，对房屋进行了分割，而相关政策并不支持ZY公司按照房屋改变后的面积和房号进行登记，故迟迟未能办理。

 对此，法院认定，第一部分房屋逾期办理房产证，由ZY公司承担全部违约责任；第二部分房屋逾期办理房产证，由ZY公司和TN公司共同承担违约责任。从法院的观点可知，法院认可私自进行房屋分割会导致无法办理房产证这一事实，但是需要充分的证据予以佐证。

 对于第一部分房屋，ZY公司提供了相关政策法规、给TN公司的回函、物业发给TN公司的相关房屋装修改造的函件、ZY公司与TN公司推荐的第三方中介结构沟通的聊天记录，但是由于本案时间跨度较长，缺乏TN公司要求ZY公司按照分割后的房屋进行登记的直接证据，比如书面函件、电子邮件等，故最终法院未认可ZY公司的主张。

 对于第二部分房屋，买卖合同中明确约定了对于房屋分割的事实，且买卖合同系出于双方合意。法院认为，导致上述合同义务无法履行的原因，在于双方就301号房屋签订的房屋买卖合同本身。上述合同的签订，应归责于双方当事人：于ZY公司而言，其不应违反相关规定将301号房屋分成不同部分分别出售；于TN个公司而言，其在知晓所购房屋面积仅为301号房屋部分面积的情形下，仍与ZY公司签订房屋买卖合同，未尽到交易时必要的审慎义务，亦存在过错。因此，对于第二部分房屋逾期办理房产证，由ZY公司和TN公司共同承担违约责任。

 综上，在此类纠纷中，转移产权一方须承担办理产权证书的义务，其应根据合同或相关法律规定的期限及时办理产权证书，如果因受让产权一方的原因逾期，则应及时收集证据以避免承担违约责任。

（完）

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作者介绍

王恺

北京市华城律师事务所律师