建设工程优先受偿权的基础问题梳理
建设工程优先受偿权，也称建设工程优先权，是建设工程施工合同纠纷中承包人的重要权利之一，相关部门围绕该权利出具了诸多规定。以下笔者将汇总近年来与建设工程优先权相关的法律法规、司法解释、司法观点等内容，对该权利的范围、主体、期间、行使、放弃等基础问题进行梳理。
I 概述
1、核心法条：《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
2、定义：建设工程优先受偿权，也成为建设工程优先权，是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
3、法条设置的原因：合同法第二百八十六条规定的原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在在建工程当中，它的所有的投入就转化为在建工程，他的投入在权利的标的物当中，在物的所有权的转化中转化为在建工程，已经和在建工程不可分离了，因为这个原因，所以基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。
4、权利属性：工程款的优先受偿权是我国合同法第二百八十六条赋予承包人的权利，是一种法定优先权。建设工程价款优先受偿权是承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权的权利，它的实现无须借助义务人的给付行为，且不仅可以对抗发包人，还可以对抗抵押权，是一种对物的支配权，属于物权范畴。此外，它是为担保承包人的建设工程价款债权而生，具有一般担保物权的属性，是一种担保物权。它依法律直接规定而成立，以特定不动产为标的物，不以对标的物的占有为要件，无须经过登记，效力优先于一般债权和其他担保物权，作用在于保证与标的物有牵连关系的特种债权的实现。
以上第2、3、4条内容，出自王毓莹：《建设工程施工合同解除后承包人仍享有建设工程优先受偿权——陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第55辑，人民法院出版社2014年版，第182～195页。
II 建设工程优先权的范围
1、承包人优先受偿的范围——建设工程价款
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条第一款规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”
住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条第二款规定：“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”
《民事审判指导与参考》总第38集中《享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定》对此进行了进一步说明：“一般来说，工程价款可分为四个部分：一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。二是间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。三是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。在实践中，建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算（概算）价和竣工结算价五种。《合同法》第286条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价。未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。”
据此可知，承包人优先受偿的范围为“建设工程价款”，具体包括直接成本、间接成本（企业管理费）、利润、税金四项。
应注意的是，2002年06月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》现在仍然有效，其第三条规定为：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”此条规定与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条的内容存在一定的重合，着重强调了工程价款中成本部分的费用。
2、不属于承包人优先受偿的范围
（1）工程款利息、违约金、损害赔偿金
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条第二款规定：“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”
（2）建筑物所占用的建设用地使用权
《民事审判指导与参考》总第44集中《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》中记录了最高人民法院民一庭意见：“该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
（3）工程勘察和设计
《民事审判前沿》第1辑中《建设工程优先受偿权实现的条件》认为：“建设工程优先受偿权的行使范围包括装饰装修工程，但不包括工程勘察和设计。根据国务院《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》的规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。由于勘察、设计合同承包人的工作并未直接物化到建设工程之中，根据《合同法》第286条的立法目的，勘察、设计合同的承包人不应享有工程价款的优先受偿权。”
III 建设工程优先权的主体
1、承包人
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
2、分包人或者实际施工人有条件地享有优先受偿权
《民事审判指导与参考》总第65辑中《分包人或者实际施工人是否享有优先受偿权》中最高人民法院论述如下：“建设工程施工合同纠纷司法解释第二十六条规定了分包人和实际施工人完成了其与总包人或转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或者转包人不主张或者怠于主张工程价款优先受偿权的情况下，应允许分包人或者实际施工人就其承建的工程部分在发包人欠付的工程款范围内向发包人主张工程价款优先受偿权。分包人或者实际施工人有条件地享有优先受偿权。”
IV 建设工程优先权的除斥期间
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
应注意的是，自该条司法解释颁布之日起，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”应视为被替代。
V 建设工程优先权的行使
1、承包人行使建设工程价款优先受偿权必须以建设工程质量合格为条件
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
2、工程是否竣工，不影响建设工程优先受偿权的行使
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
《民事审判指导与参考》总第62辑中《建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件》论述：“建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。这样理解，有利于保护农民工的利益，也符合立法本意。但是如果因承包人自身原因导致施工质量不合格或工程进度未按约定完成的，就无权要求发包人支付工程款，相应地其也不能行使工程价款的优先受偿权。”
3、建设工程施工合同被认定无效，不影响施工人主张工程款的优先受偿权
《民事审判指导与参考》总第60辑中《施工人在建设工程施工合同无效的情况下是否还享有工程价款优先受偿权？工程无法如期竣工的情况下工程价款优先受偿权的法定期间如何认定》记录：“工程款优先权是合同法第二百八十六条赋予建设工程施工人的一项法定优先权，目的是保障施工人能够及时取得工程款。建设工程施工合同被认定无效，并非排除适用合同法第二百八十六条的条件。只要工程款数额能够确定且不违反法律规定，施工人的优先权即受法律保护。发包人以建设工程施工合同无效为由，主张施工人对工程款不享有优先权的观点不能成立。”
4、案外人基于建设工程优先权提起执行异议之诉的处理
根据《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》第440页，观点编号166的内容，最高法案件裁判中认为建设工程价款优先受偿权不属于足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行，但部分法官著述的文章中认为可以排除，因此此处有待最高人民法院在执行异议之诉司法解释中统一裁判尺度。
5、未经诉讼直接向执行机构主张建设工程优先权的条件
《民事审判指导与参考》总第63辑中《未经诉讼直接向执行机构主张建设工程优先权的，执行机构应当如何处理》记录：“法院在执行程序中收到承包人要求行使未经生效法律文书确认的建设工程优先权申请的，可分两种情况予以处理：一是如果被执行人对其申请的工程款金额无异议，且经法院审查承包人提供的建设工程合同及相关材料合法有效，亦未发现承包人和被执行人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的，应准许其优先受偿；二是如果被执行人对其申请的工程款金额有异议，法院应当告知承包人另行诉讼，但法院对工程变价款的分配程序须待诉讼有结果后方可继续进行。享有建设工程优先权的工程款的具体金额应由审判机构或仲裁机构确定，根据审执分立的原则，除非法律或司法解释特别授权，执行机构一般不得对实体问题进行裁判。”
VI 建设工程优先权的放弃
1、承包人事先放弃建设工程价款优先权的约定原则上有效
《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》 第434页，观点编号165认为：“法律并未禁止承包人放弃建设工程价款优先受偿权。承包人自愿放弃建设工程价款优先受偿权的，该放弃行为有效，但该放弃行为构成恶意串通，侵害第三人利益的除外。此外，承包人以附条件形式放弃工程款优先受偿权，条件未成就的，承包人在工程款范围内对所建工程仍然享有优先受偿权。”
2、工程承包人承诺放弃优先受偿权的条件未成就，其对转让的工程仍享有优先受偿权
《民事审判指导与参考》总第42集中《工程承包人承诺放弃优先受偿权的条件未成就其对转让的工程仍享有优先受偿权》认为：“最高人民法院民一庭意见：承包人承诺放弃工程款优先受偿权的条件未成就，即使工程的所有权发生转让，如果受让人对工程的转让存在过错，发包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286条及相关司法解释的规定，在工程款范围内对所建工程行使优先受偿权。”
VII 装饰装修工程中的建设工程优先权
1、装饰装修工程的优先权的主体
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”
应注意的是，根据相关司法观点，在司法实践中，常常有一些发包人并不是装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，而是以租赁、联营等方式实际占有和使用该建筑物的占有人，对这些装修装饰工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制，即该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下，该装修装饰工程的承包人不享有优先受偿权。
2、装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内
《民事审判指导与参考》总第21集中《〈关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复〉的解读》认为：“装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值的范围内。装修装饰工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的一种二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装修装饰工程使建筑物增加价值的限度之内。在司法实践中，因装修装饰而使建筑物增值的范围一般应当根据当事人双方的合同约定来判断，如果合同中约定了洽商变更的条件及例外情形，则常常需要借助于司法鉴定来综合判定。《日本民法典》第327条第2款规定，前款先取特权，以不动产因工事而产生的增价现存情形为限，只就该增价额存在。”
以上为笔者通过检索相关法规、司法解释、司法观点等内容，对建设工程优先权进行的梳理。
北京市华城律师事务所 律师
王恺律师，北京师范大学法律硕士，北京市华城律师事务所专职律师，北京律师协会会员。
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民商事争议解决/公司法律顾问/刑事辩护/其他。
执业经历：
王恺律师曾任上市公司集团内部法务，2017年进入北京市华城律师事务所，现为北京市华城律师事务所专职律师。王恺律师主要致力于争议解决领域，包括民商事诉讼与仲裁业务，代理或参与了建设工程施工合同纠纷、买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多起标的大、法律关系复杂的诉讼、仲裁案件，也包括部分刑事辩护业务。经过多年来的沉淀，王恺律师形成了稳健、扎实、专业的工作风格，具备了扎实的法学功底和娴熟的业务技能，为众多当事人提供了优质的法律服务。
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