房改房纠纷中有关子女出资及同住亲属的产权归属案例分析
前言
房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。由于房改房产权在形成上有鲜明的政策性且涉及购房职工家庭其他成员的利益，从而成为实践中各种纠纷和争议的焦点。房改房纠纷案件具有诉讼主体特殊，实体问题复杂和依据不明确等特点，在某些具体形式和特定情节的个案中完成产权界定和法律适用，并非易事。
案情简介
包某与于某系夫妻关系，二人生前育有子女6人，分别为包1、包2、包3、包4、包5、包6。于某、包某分别于2004年、2007年去世。位于北京市朝阳区房屋登记在包某名下，该房屋性质为成本价出售住房，办理产权证时间为2002年。
本案房屋来源于拆迁安置后的共有租赁住宅，后以成本价购房取得房屋所有权。1994年北京市某房地产开发公司与包某、于某、包2签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：拆迁范围内有住房1.5间，居住面积18平方米应安置人口9人。2000年，包某签署《北京市共有住宅租赁合同》，由包某承租本案房屋。2001年，包某与北京某房地产开发有限公司签署《房屋买卖合同》，包某以成本价购买房屋。
包1在包某去世后向法院提起诉讼，请求依法分割被继承人包某名下房屋。
被告包6答辩称，涉案房屋中有第三人包6之子的财产份额，应当先析产再继承。
第三人包6之子称，涉案房屋有三分之一的份额归其所有，剩余部分才属于遗产范围。包6之子与其祖父母包某、于某共同生活居住，三人是同一户籍的同一家庭户。根据《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》，包6之子作为被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的单身成员，被适当增加居室安置，因此包6之子、与包某、于某三人被共同安置到一套三居室（本案房屋）。2001年包6之子、与包某、于某作为同一家庭购买了本案房屋，房屋有包6之子的三分之一份额。2001年《自愿申请购买住房登记表》写明：“家庭正式人口三人”。包某购买房屋时是根据户籍中同住家属人数确定的住房面积，因此包6之子作为同住家属对房屋享有份额。
另外，包6主张本案房屋购房款由其出资购买。
法院判决
法院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否全部为包某、于某的遗产。
涉案房屋最初为承租公房，来源于拆迁安置。在最初的拆迁安置过程中，被拆迁人为包某、于某、包2，并不包括包6之子。包6之子仅为屋内居住人口之一。公有住宅租赁合同中显示承租人为包某，之后购买涉案房屋签订《房屋买卖合同》的购房人为包某，且依据购房票据显示的出资人亦为包某。按照当年的购房政策，购买该房屋使用了包某夫妇的工龄折算等。法院认定涉案房屋为包某、于某的遗产，应在所有继承人中依法分割。
包6之子作为涉案房屋的共居人以及包6是否交纳了购房款，并不必然使包6之子对涉案房屋享有份额。
律师观点
确认房改房的权属，除了要考虑出资的因素外，还要考虑购房资格和工龄优惠。房改房的政策福利性质决定了不是任何人都有资格购买房改房，只有具有房改房的购房主体资格，才能参与购买房改房并取得房改房产权。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条规定，“凡本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位申请购买公有住宅楼房。”根据上述规定，能够享受单位福利分房资格并作为购房人一方的只能是单位职工。包6之子作为同住亲属不具备购房主体资格。
购买房改房时对同住家属人数的审查，目的在于将房屋面积控制在福利分房政策限定的面积内，不能将此理解为同住家属享有该福利分房的面积。
对于父母在购买房改房时，子女曾支付部分购房款的，应视为与父母之间的债权债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十二条规定，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”该规定正是基于登记在父母名下的房改房，包含着父母因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利，除非父母同意赠与子女，否则法院不支持对父母的房改房进行分家析产，对子女购买该房屋时的出资，只能作为债权处理。
（完）
*特别声明：本网站的文章仅供交流之用，不代表华城律师事务所正式法律意见或建议。
作者介绍
张继蓉
北京市华城律师事务所 合伙人律师
李方舟
北京市华城律师事务所 律师
