以物抵债能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九的规定排除执行？

“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。关于以物抵债能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九的规定，排除申请执行人对不动产的执行，司法实践中争议较大，主要有两种观点。

一种观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对不动产买受人物权期待权的保护，是基于不动产买受人物之交付的债权优于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于其它金钱债权的实现，因此抵债受让人不属于《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条物权期待权保护范围。

支持该观点的典型案例：

最高人民法院（2022）最高法民申104号民事裁定认为：“通过‘以物抵债’方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予‘物权’名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于‘以物抵债’所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为‘以物抵债’实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。本案即使案外人胡*对青丰公司的债权真实存在，胡*也认可田*的主张，基于田*对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性,结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田*无权阻止强制执行。至于《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系，因如上所述理由，其真实性不影响本案处理结果。”

最高人民法院（2020）最高法民申3620号民事裁定认为：“从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，康*于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，康*应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康*取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康*享有物权期待权。”

最高人民法院（2020）最高法民申4108号民事裁定认为：“《执行异议和复议规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而李*与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因案外人淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司拖欠其借款而约定以房抵债，随后于2012年12月20日与明星公司就该公司开发的四套涉案房产签订四份《商品房买卖合同》，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，李*并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，李*可以请求明星公司履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，李*不能基于案涉《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。”

最高人民法院（2017）最高法民终354号民事判决认为：“案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于魏**与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏**对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏**寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。”

另一种观点则认为，当事人之间通过以物抵债协议完成旧债清算，并达成买卖房产的合意，双方法律关系由原本的金钱之债法律关系转化为房产买卖合同关系，这与一般不动产买受人仅在价款支付方式上有所区别，并无效力上的本质区别，可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。

支持该观点的典型案例：

最高人民法院（2021）最高法民终345号民事判决认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。”

最高人民法院（2020）最高法民申6792号民事裁定认为：“吴**与汇埠公司基于以房抵债的原因签订案涉房屋买卖合同，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，房屋价款对应的借款即视为已经清偿，汇埠公司以出具《收据》的形式认可收到购房款。案涉房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及汇埠公司欠缴税款所致，吴国喜对此没有过错。原审判决据此认定，因吴国喜与汇埠公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，吴国喜合法占有案涉房屋并支付了全部房屋价款，对于不能办理产权登记并无过错，故吴国喜对于案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据充分，并无不当。”

最高人民法院（2017）最高法民申2480号民事裁定认为：“根据原审法院查明的事实，2011年4月至2012年6月间，杜*与殷**之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷**以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，杜*对殷**的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫**关于杜*与殷**之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。”

北京市高级人民法院（2021）京民终108号民事判决认为：“《执行异议复议规定》第二十八条之规定，考量案外人对房屋是否享有足以排除执行的实体权利时，并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外。对于案外人与被执行人签订的以房抵债协议，如果确系双方当事人为终止原债权债务关系，而达成的建立商品房买卖法律关系的真实意思表示，在不存在法律法规规定的合同不成立、无效等情形时，应该依当事人的真实意思表示认定双方建立了商品房买卖法律关系。仅以《执行异议复议规定》第二十八条第（一）项‘书面买卖合同’之表述，将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外，既无法律和理论根据，亦缺乏合理性。”

从以上案例可以看出，由于对以物抵债能否排除执行的问题理解存在分歧，导致司法实践中出现了较为严重的“同案不同判”现象。为统一裁判标准，最高人民法院相关庭室已经通过多种方式公开对该争议问题发表了具有重要参考价值的指导性意见。

最高人民法院执行局编著的《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》（第213页《执行异议和复议规定》第二十八条的理解与适用）指出：“问题是，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权的保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象范围，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”

最高人民法院民事审判第二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（第304页）指出：“根据执行异议复议规定第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。对于符合该司法解释第28条、第29条要求的以物抵债协议项下的债权人，能否依据这两条规定对抗金钱之债的执行，存在不同认识。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。”

最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判指导与参考》总第78辑载明：“以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行？观点解析：以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务的目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的‘买受人’，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。”

最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要意见：“《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？法官会议意见：《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合，则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。”

根据上述指导性意见可知，最高人民法院相关庭室倾向于认为：以物抵债不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，也不能排除金钱之债的执行。

司法实践中，虽然有部分裁判文书和部分地区高级法院引入债的更改理论，认为构成债的更改的以物抵债协议，可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九的规定并排除执行。但是，债的更改只是理论界的一种观点，目前我国法律并未作出规定。且因为争议较大，最高人民法院相关庭室为指导全国法院审判工作而发表的指导性意见并未采纳该观点。为维护裁判标准的统一性和稳定性，在最高人民法院发布新的更具权威的司法解释或指导性意见前，各级法院暂不宜依据该观点裁判案件，以免造成裁判标准的进一步混乱。