《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人申请排除执行的实体权利与申请执行人的优先受偿权产生冲突时如何处理的规定,即原则上担保物权优先，不支持案外人提出的排除执行异议，但同时规定“法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定但书部分所指的除外规定具体是指哪些规定？
《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定了不动产买受人的物权期待权，其中，第二十八条规定了一般不动产买受人的物权期待权，第二十九条规定了商品房消费者的物权期待权。有观点将《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条均理解为第二十七条的例外规定，认为不论是一般不动产买受人的物权期待权还是商品房消费者的物权期待权均可以排除抵押权人对不动产的执行。该观点因存在架空担保制度之嫌而广受争议，已经基本被法律界所摒弃。
目前司法实践中的主流观点认为，《执行异议复议规定》第二十七条的例外规定仅指第二十九条规定的商品房消费者的物权期待权，第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权并不能排除抵押权人对不动产的执行。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称九民纪要）第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
最高人民法院（2021）最高法民申1131号民事裁定认为：“在原审法院已经查明并认定恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴*如要排除恒丰银行南充分行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴*作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原审判决适用法律并无不当。”
最高人民法院（2023）最高法民申3271号裁定认为：“该条文（《执行异议和复议规定》第二十七条）是关于案外人申请排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定,其适用的一般原则是享有担保物权等优先受偿权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的民事权益,在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。该条规定但书部分所指的除外规定是指第二十九条关于商品房消费者物权期待权保护的规定。”
商品房消费者的物权期待权虽然可以排除抵押权人对不动产的执行，但要正确适用该裁判规则，还需注意以下两个重点问题。
商品房，是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权房等的交易行为而言的，即俗称的“大产权房”。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同。
消费者是相对于经营者而言的，只有从经营者处购买商品的人才能称为消费者，而“二手房”交易的买受人显然不能成为消费者。从自然属性上看，消费者必然是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，但是，如果法人或者其他组织以单位名义购房，但已经分配给职工个人居住，可以认定为消费者。
因此，“商品房消费者”应理解为，以满足生存需要为目的，从商品房开发企业购买用于居住的房屋的个人。这里的“用于居住的房屋”应作宽泛理解，不管是单纯用于居住的房屋还是商住两用房屋，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。
二、只有同时符合《执行异议和复议规定》第二十九条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定的商品房消费者的物权期待权才能够排除抵押权人对不动产的执行
根据九民纪要第126条的规定，“这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。”根据九民纪要第125条的规定，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”可见，并不是所有的商品房消费者的物权期待权都能够排除抵押权人对不动产的执行，此处的商品房消费者必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
具体来说，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该条件比较容易判断，不再赘述。二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据九民纪要第125条的规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据九民纪要第125条的规定，“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”是一脉相承的。但是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）已经于2021年1月1日起失效，取而代之的是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）。新批复第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”根据新批复的规定，商品房消费者必须支付全部房款，才能排除抵押权人对不动产的执行。
因此，根据现行有效的司法解释的规定，认定商品房消费者的物权期待权能否排除抵押权人对不动产的执行，需要综合适用《执行异议和复议规定》第二十九条和《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条的规定，只有同时符合该两条规定的商品房消费者的物权期待权才能够排除抵押权人对不动产的执行。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（已失效）
（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过
（法释〔2002〕16号）
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
法释〔2023〕1号
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
全国法院民商事审判工作会议纪要
法〔2019〕254号
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
