城市更新语境下的房屋租赁合同纠纷之法律解析

城市更新是现代城市化进程的必然产物。从世界范围来看，城市更新这一概念肇始于1930年代的美国，之后发展到西欧及世界各国。在我国，国家层面，城市更新首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，2021年3月写入政府工作报告和“十四五”规划，至此城市更新上升至国家战略层面，并正式全面推开。

从法律法规出台的情况看，据统计，截至目前，涉及城市更新的国家法律法规、司法解释、部门规章等已达159部[1]。从各地方看，深圳是国内最早开展城市更新地方立法探索的城市，2009年10月22日，深圳市出台《深圳市城市更新办法》，上海、广州紧随其后。据统计，目前全国31个省、市、自治区出台城市更新的地方立法或规范性文件已达4773部[2]。特别是2021年以来的近三年，国家和各地方出台城市更新法规、文件达2029部，其火热程度可见一斑。

从投资规模看，据住建部数据显示，截至2022年底，全国571个城市共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。预计到2029年，城市更新的投资规模将超过9万亿元。

在城市更新的语境下，除列入各级政府城市更新计划的“三区一村”项目之外，还广泛存在如“‘旧厂房’产权方（出租方）与运营方（承租方）签订租赁合同，运营方对‘旧厂房’更新改造后，再与次承租方签订租赁合同进行商业运营”的模式。在此模式下，上下游之间的租赁合同成为核心关键，是出现争议纠纷较多的环节[3]。基于此，有必要对此模式下的房屋租赁合同进行法律解析。

为便于理解，本文统一如下概念：产权方即出租方；运营方是与产权方签署租赁合同的承租方，也是运营过程中与下游租户签署租赁合同的出租方；次承租方是与运营主体签署租赁合同的承租方。

实践中，土地和厂房的工业性质以及上游产权方签署的土地使用权出让合同，都会对开发建设和生产经营产生一定限制，从而影响运营方的改造和运营，进而影响合同履行，导致双方争议。例如，在(2020)闽0203民初16385号案中，产权方起诉主张运营方拖欠的租金及违约金等，运营方辩称案涉合同约定讼争厂房租赁用途为办公、商业、餐饮、配套公寓，但因产权方隐瞒土地使用权出让合同中的限制性约定，导致运营方在转租、运营过程中无法通过消防审批、无法办理营业执照，商业目的无法实现，故其无权主张商业目的的租金、违约金。同时，运营方反诉降低合同约定的租金标准。针对反诉，产权方辩称，产权方已充分披露讼争厂房情况，对于厂房的土地性质、房屋性质，产权方在签订合同前已明确告知运营方，并在合同中予以载明，运营方属自甘风险行为。案涉合同是双方真实意思表示，合法有效。对于双方争议焦点，一审法院认为，讼争厂房能否实际用于“办公、商业、餐饮、配套公寓”，是否需要办理相关的变更审批或验收等手续，属于运营方可以预见和判断的商业风险范畴，且双方在合同中对此有着明确约定：“政府部门是否审批、如何审批的风险均由乙方自行承担”。据此，一审法院判决支持产权方的大部分诉讼请求，驳回运营方反诉。后双方均提起上诉【(2021)闽02民终4818号】，运营方称，产权方违反土地用途，案涉合同应属无效。二审法院认为，虽然案涉租赁合同对于房屋的使用约定违反规划用途，但系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。

上述案例，运营方提出“依据《土地管理法》的规定，产权方存在违反土地用途的情况，因此案涉租赁合同应属无效”的观点。对此，笔者认为，《土地管理法》的相关条文，调整对象是建设单位获得土地使用权后进行开发建设过程中改变土地用途的行为，而非针对建设完成后的房屋使用、租赁、处分的行为。即使按《土地管理法》的规定，改变土地用途也是指在农用地、建设用地、未利用地三种用途之间的改变，并不包括将“工业厂房用作办公和商业用途”的改变。另，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条对于租赁合同无效的情况作了明确规定，未将改变用途纳入合同无效的情形范围。依据最高院司法解释的规定，租赁合同无效的情形主要包括：出租未取得建设工程规划许可证的建筑；出租未按照建设工程规划许可证规定建设的建筑；出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；出租超过批准使用期限的临时建筑等。可见，在建筑未经许可进行建设、属违法建设的情形下，租赁合同才被认定无效。

2.租赁房屋因多种原因被限制办理工商登记，产权方是否构成违约，是否构成运营方解除合同或拒付租金的理由。

在(2021)粤13民终2594号案中，出租方与承租方于2019年12月13日就工业厂房用于加工使用签订租赁合同，后承租方支付履约保证金27万，双方交付案涉厂房。2019年12月底，承租方发现厂房已被列入拟征收范围无法办理工商登记，不能实现合同目的，且因疫情原因未实际使用，故合同签订后至2020年7月未付租金。2020年7月，双方相互发函确认解除合同，但出租方要求支付租金及相关费用。后承租方诉至法院，诉请解除合同、要求退还履约保证金及利息、赔偿损失等。出租方提起反诉，请求确认解除合同，要求支付租金、违约金及合同解除后的房屋占用费等。经查，当地国土资源局于2019年8月12日发布公告，街道办于2020年10月14日发出《告知书》，涉案厂房即将被拆迁征收。另，承租方分别于2020年3月5日、2020年4月17日将涉案部分厂房分租给第三人，庭审时租期均未满。

本案，双方争议焦点之一是案涉厂房无法办理工商登记是否构成承租方拒付租金的合理理由。一审法院认为：首先，国土部门发布的公告并未载明列入拟征收范围的厂房不得办理工商登记，仅凭该证据不足以证明存在隐瞒租赁物真实情况的主观故意。其次，根据合同约定，经营所需证照由承租方负责办理，出租方仅为协助方，承租方对案涉厂房是否符合商事主体住所的工商登记负有更为严格的审慎义务。最后，承租方自认于2019年12月底已知晓案涉厂房无法办理工商登记，在此情况下还将部分厂房分租给第三人并收取租金，上述行为应视为其同意按现状接收租赁物。故承租方以案涉厂房无法办理工商登记拒付租金的理由不成立，其未按约缴纳租金已构成违约。一审法院判决确认合同解除，驳回承租方其他诉讼请求；判决承租方向出租方支付租金、违约金及合同解除后的占用费，承租方腾退房屋，第三人予以协助。后承租方上诉，二审法院维持原判。

笔者认为，本案，若从源头追溯，承租方在承租案涉厂房之前，应对出租方及其股东背景、案涉厂房本身等情况进行全面尽调，了解主体和标的物等是否存在影响合同履行的相关风险；若尽调未能了解全面情况，在发现案涉厂房已被预征收无法办理工商登记后应及时止损，与出租方协商解除合同，同时获取案涉厂房不能办理工商登记的直接证据，如在解除合同前曾向有关部门提出工商登记申请而无法办理等；另，承租方应在合同中对案涉厂房不能满足合同约定用途时出租方的违约责任、双方办理工商登记的义务及对应责任等加以明确、具体的约定。

实践中，常有类似上述案件发生，即承租方往往以房屋交付面积不足，房屋违建，违反环保、消防，不能办理工商登记等为由称出租方构成违约并拒付租金。此时，承租方可能起诉主张解除合同、退还保证金、装修损失及违约金等；出租方可能反诉主张租金及违约金等。对此类案件，法院的态度通常是：

一是审查合同的效力。若合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。

二是结合合同约定、合同履行情况等审查租赁物的交付情况和适租性。若合同对租赁物的瑕疵以及承租方不得因租赁物存在瑕疵而解除合同等加以约定，且该瑕疵对合同履行未产生实质影响，租赁物仍可正常交付并使用，另该瑕疵并非导致不能办理行政审批的直接原因（承租方需提供证据证明相关行政审批事项无法通过是因为租赁物存在瑕疵所造成），法院通常认定出租方不构成违约。此时，承租方在租期未满的情况下解除合同或拒付租金等行为就构成违约。

三是结合涉案合同的履行情况、违约方的违约过错、公平原则及出租方是否及时收回租赁物并另行出租获取收益等，综合判定违约金的金额。即，法院通常以违约金是否对违约方具有一定惩罚性和足以弥补守约方的损失为标准认定违约金金额。

3.未经竣工验收和消防验收的建设工程的租赁合同是否无效。

2002年，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发〔2002〕24号）第323项取消“房地产开发项目竣工验收”的行政审批，就此明确建设工程竣工验收已不属于行政许可事项。因此，竣工验收，并不是行政强制管理的范畴，而是建设单位自觉及时履行合同义务的行为，若不履行，将承担合同责任和行政处罚。所以说未经竣工验收不影响房屋租赁合同的效力。

根据《消防法》的规定，我国建设工程消防验收施行特殊工程消防验收及其他建设工程消防备案、抽查双轨制度。2003年，最高院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（〔2003〕民一他字第11号）中，曾明确：“出租《消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”。但2013年，该函复被废止，关于房屋租赁合同的效力，统一适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。因此，对未经消防验收或验收不合格的房屋租赁合同不再认定为无效合同，但若消防问题影响到承租方对于租赁房屋约定用途的使用，致使无法达成合同目的，则承租方有权解除合同并主张违约责任。

例如，在（2021）最高法民申4912号案件中，最高院认为：根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力；承租方按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，如迟延给付租金，则构成根本违约，应承担违约责任。

4.租赁房屋被抵押、查封的，是否影响租赁合同的履行或导致租赁合同无效。

关于租赁房屋设定抵押权的问题。首先，根据《民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。若抵押权设立在先，租赁关系是否受到影响呢？在(2021)京0115民初24542号案中，被告运营方辩称因产权方隐瞒房屋抵押情况且房屋存在抵押权，租赁合同应属无效。法院认为，房屋租赁合同并不因房屋存在抵押权而无效，即使出租方未经抵押权人同意对外出租房屋，这是抵押权人与出租方之间的纠纷，租赁合同并不因此无效。在合同合法有效的前提下，法院将根据双方当事人履行合同义务的具体情况裁判相应的法律责任。也就是说，若出租方因抵押权设立在先致使租赁合同无法继续履行，则系出租方违约，承租方此时有权要求对方承担违约责任。

关于租赁房屋被查封，租赁合同能否继续履行的问题，也需分两种情况分析。

一是租赁关系成立在先，法院查封在后的情形。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款“对第三人为自已的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”的规定，以及根据最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，在先成立的租赁合同效力不会因出租房屋被查封而受到影响。

1.运营方与次承租方签署的房屋租赁合同无效，运营方与次承租方分别应承担何法律责任。

实践中，运营方基于种种考虑，可能会以较低价格租赁有特殊历史成因和现状的房屋进行改造、出租运营。在(2023)津01民终7018号案中，运营方出租的房屋所占土地为集体土地，未取得建设工程规划许可证，后因次承租方拖欠租金，运营方诉至法院请求解除合同，主张租金、违约金及合同解除后的房屋占用费等；次承租方反诉合同无效，同时要求运营方赔偿装修损失。

如前述分析可知，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因此，在租赁合同无效的情况下，运营方主张解除合同，法院不予支持；租赁合同无效，其中关于免租期、违约金等方面的约定也当然无效，次承租方应当根据等价有偿原则支付房屋占有使用费；次承租方对案涉房屋进行装修客观且必要，结合次承租方提交的证据、房屋的实际使用情况，以及双方对于合同无效的过错程度等综合考量损失赔偿金额。

上述案例，一审法院判决次承租方支付房屋占用费168135元，运营方赔偿次承租方各项损失706600元，两项折抵，运营方赔偿次承租方538465元，运营方将相关物品返还次承租方。后运营方上诉，二审法院维持原判。站在运营方的角度看，此案不仅向对方赔偿高额损失，还因败诉给后期招商运营带来不良影响。对此，笔者认为，运营方在知悉房屋租赁合同存在无效风险的情况下，应首先在租赁合同中增加披露土地和房屋相关情况以及次承租人接受并认可房屋现状、自甘风险的条款，以此调整双方对合同无效的过错程度；其次，运营方应有意识的控制次承租方的装修投入；第三，合同尽可能约定仲裁方式解决争议，尽可能避免诉讼对招商运营产生负面影响。

2.运营方夸大承诺可以办理工商登记，当合同目的无法实现时，运营方应承担何法律责任。

在(2022)京01民终8338号案中，根据租赁合同性质及合同约定，可确定运营方负有协助次承租方办理工商登记注册的义务。次承租方提供两份录音证据材料，法院认定运营方对于租赁房屋无法办理工商登记注册的事实是明知的，但在次承租方于签订合同之前的多次询问下，运营方未能如实告知，其行为构成对重要事实的隐瞒，是导致合同目的无法实现这一后果的原因，应当对此承担全部过错责任。根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。该案，法院认定运营方对重要事实的隐瞒以及夸大宣传、承诺是导致合同目的无法实现的原因，运营方应承担全部过错责任，因此一审法院判决运营方向次承租方退还押金、支付违约金并赔偿装修损失等合计约60万元。后运营方上诉，二审法院维持原判。

可见，在合同有效的前提下，法院重点审查导致合同解除的过错方是哪一方，后根据双方过错程度确定法律责任。

[1]截至2024年7月2日，经查询“威科先行”法律数据库关键词“城市更新”，法律、行政法规、司法解释、部门规章共计159部。

[2]截至2024年7月2日，经查询“威科先行”法律数据库关键词“城市更新”，地方法规4773部。

[3]截至2024年7月2日，经查询“威科先行”法律数据库关键词“城市更新”，合同纠纷项下的租赁合同纠纷1686件，占比合同纠纷41.91%。

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