遇到烂尾楼，购房者如何合法停贷

近日，已超过80个停工或烂尾楼盘的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，且仍在不断增加中。买新房遭烂尾，还要每月背负沉重的还贷压力，在双重困境之下，全国多地停工、烂尾楼盘的业主选择集体停贷。

购房者发布停贷告知书实属无奈之举，希望能够引起相关部门的重视进而尽快复工。从法律层面看，购房者擅自停贷，将面临哪些法律风险？购房者维权还可以寻求哪些救济途径？

一、擅自停贷的法律风险

商品房一般采用预售方式，购房者与开发商签订商品房预售合同，并向开发商支付首付款；购房者与银行签订担保贷款合同，银行将贷款直接支付给开发商，购房者按月向银行归还贷款。

购房者擅自停贷最直接的法律风险就是贷款逾期影响个人征信。若购房者不能按时按月还款，银行还可以根据贷款合同的约定向法院起诉要求购房者偿还借款本息及为实现债权支付的费用。

二、如何合法停贷

1.解除商品房预售合同，要求开发商退还首付款并赔偿损失

如因开发商问题出现楼盘停工、烂尾时，购房者可以先催告履行，合理期限内仍未复工，则意味着开发商拒绝依约交付房屋，且长期停工本身也可推定，开发商以自己的行为表明不履行交付房屋的主要债务。依据《民法典》第563条、566条规定，购房者有权解除商品房预售合同，要求开发商退还购房首付款并赔偿损失。

2.解除担保贷款合同，购房贷款由开发商返还给银行

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

商品房买卖合同解除后，担保贷款合同的目的无法实现，亦被解除

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

因此，担保贷款合同解除后，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，而购房者不负有返还义务。

三、贷款合同中的格式条款是否具有拘束力

贷款合同中常常约定，贷款合同解除的，购房者仍负有还贷义务，属于加重购房者义务的格式条款，不能以此约束购房者。

（2019）最高法民再245号案例对此类格式条款亦持否定态度：案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

四、律师建议

烂尾楼盘主要是由于开发商缺乏资金，无力继续支付工程款，若购房者解除商品房预售合同并要求开发商返还首付款，很可能出现“房、款两空”的局面。最好的解决办法是引入有实力的开发商接盘复工，确保房屋交付，购房者有了信心，自然会继续还贷。

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